주택담보대출 금리 한도

2019년 12월 16일 부동산 정책이 새롭게 발표되었어요. 최근 서울 등 일부지역의 주택가격이 7월 1주부터 24주간 연속으로 상승하며 주택시장이 국지적으로 과열되었는데요. 이 문제를 해결하기 위해 '12.16 주택시장 안정화 방안'이 발표되었어요.  

 

이번에 발표된 '12.16 주택시장 안정화 방안'의 핵심을 간략히 말씀드리면 주택담보대출 비율을 낮추고, 보유세를 올려 갭투자 및 편법 증여 등을 활용한 투기성 매수를 차단하겠다는 거예요. 특히 부동산 시장의 과열을 일으키는 원인이 저금리에 따른 유동성 자금이라 여기고 이에따라 대출을 아예 제한하겠다는 거죠.

 

"투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호"라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 하기 위해 추진되었다고 하는데 과연 어떠한 변동사항이 생겼는지 알아볼까요?

 

알아보기에 앞서 혹시 주택담보대출에 대해 정확히 모르시는 분이 계실 수도 있으니 간략히 설명드리고 넘어갈게요.

 

 

◈ 주택담보대출이란?

주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 따지는 신용대출 보다 수월하게 돈을 빌릴 수 있어 대출을 고민할 때 가장 먼저 생각해보게 되는 방법이에요.

 

우리가 은행에서 돈을 빌릴 때 은행은 '대출 받는 사람이 돈을 잘 갚을 능력이 있는가?'를 심사하게 되고, 그 결과에 따라 대출금액을 결정하게 돼요. 이 때, 대출을 받는 사람은 돈을 잘 갚겠다는 의지로 자신의 집을 내걸기도 하는데, 만약 제 때 돈을 갚지 못하게 될 경우 자신이 걸었던 집을 팔아서라도 갚겠다는 약속을 하는 거죠. 바로 이것이 주택담보대출이에요.

 

 

 

 

◈ 12.16 주택시장 안정화 방안

 

12월 16일 발표된 부동산 정책 중 주택담보대출 변동사항을 알아보면

 

첫 번째, 15억을 초과하는 주택에 대해서는 대출이 원천금지되었어요.

 

그런데 조금 애매한 상황이 있죠? 처음에 아파트를 분양 받을 때 가격은 15억 원이 넘지 않았는데 2년 뒤 입주를 하려고 보니 시세가 2억을 넘었을 때에요. 이 경우 기존에는 잔금에 대해 대출을 받을 수 있었지만 17일 이후에는 잔금에 대해 대출을 받을 수 없게 되었어요.

 

그렇다고해서 무조건적인 대출 금지는 아닌데요. 우선 재건축, 재개발이 진행되고 있는 곳의 조합원 중 1주택이고 조합 설립 인가가 나기 전까지 1년 이상 실거주를 했다면 기존의 규제를 그대로 적용받게 돼요. 또 12월 17일 이전에 입주모집 공고, 착공신고가 됐거나 관리처분계획이 인가된 사업장의 조합원들 역시 기존 규제를 적용 받아요. 

 

그리고 대출의 이유가 집을 사려고 담보를 잡는 게 아니라 생활안정자금을 위해 대출을 받는 경우는 여전히 대출이 가능해요. 이 경우에는 꼭! 대출의 이유가 집을 사려는 게 아니라는 걸 약정으로 명시해야만 하겠죠.

 

마지막으로 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출의 만기연장 대환대출 역시 기존 규제를 그대로 적용 가능해요.

 

 

두 번째, 9억원 초과주택에 대해서는 대출 한도가 20%로 줄어들었어요. 

LTV 40%에서 LTV 20%로 변경되었다고 하는데요. (LTV = Loan to value ratio. 가치 대비 대출금액비율) 기존에는 투기지역이나 투기과열지구 안에서 생활안정자금대출을 받으려 할 때 9억원 초과주택도 집값의 40%까지 대출을 받을 수 있었거든요. 그런데 새로 발표된 정책에 의하면 최대 20%까지만 대출을 받을 수 있는거죠.

 

 

예를 들어 규제지역내 14억 원 주택을 매입할 경우 이전에는 전체 금액의 40%까지 대출을 받을 수 있었지만 새로 바뀐 정책으로 인해 현재는 14억 중 9억 원 까지는 40% 대출 받을 수 있고, 초과되는 5억 원에 대해서는 20%만 대출이 가능해졌어요. 예전엔 5.6억 원 대출이 가능했다면, 이제는 4.6억원 밖에 대출을 받을 수 없는 거죠. 

 

이러한 규제, 한도는 가계대출 뿐만 아니라 주택 임대사업자, 주택 매매업자에게 모두 똑같이 적용 돼요. 참고로 1년에 1억 원 이상 빌릴 수 없었던 생활안정자금대출은 그대로 시행된다고 해요.

 

 

세 번째, 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화되었어요. 

DSR을 간략히 설명드리면 DSR은 담보대출부채 뿐만아니라 자동차 할부, 신용대출, 학자금 대출, 마이너스 통장 등 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값이에요.

 

즉, 대출을 하려는 사람의 연간 총 소득액에서 1년동안 상환해야 될 부채의 원금과 이자가 차지하는 비중을 얘기하는데 수치가 낮을수록 빚 상환 능력이 높다는 것을 의미해요.

 

그동안은 업권별 평균 목표 이내로 금융회사별로 평균 40%대로 관리해 왔지만 앞으로는 투기지역, 투기과열지구의 시가 9억 원 이상 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 새로운 DSR규제를 적용 받게 돼요. 모든 대출자들의 DSR 한도를 은행권은 40%, 비은행권은 60%로 제한하는 거죠.  그리고 2021년말까지는 단계적으로 40%까지 하향조정 할 것이라 해요.

 

그리고 마지막으로 내년 3월부터 고가주택에 대한 자금출처 전수분석을 더욱 엄격하게 시행할 계획이라 해요. 기존에는 투기과열지구 이내의 3억 원 이상 주택 취득자들만 자금조달계획서를 제출하면 됐었지만 앞으로는 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 이상 주택 취득자들 모두 자금조달계획서를 제출하도록 확대 시행되요. 

 

+ 내용 추가

2019년 12월 16일 12.16 부동산시장 안정화 방안 발표 하루 뒤 12월 17일 추가 발표가 있었어요. 일부가 수정되었는데 투기지역 및 투기과열지구 소재의 초고가(시가 15억 초과) 아파트에 대해서는 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출도 동일하게 금지 한다는 내용이었어요. 

 

'12.16 주택시장 안정화 방안' 발표 뒤 직격탄을 맞은 강남권 아파트 시장은 일단 거래가 중단된 가운데 관망세를 보이고 있다고 하죠? 집주인들은 팔 것인가, 말 것인가를 놓고 손익계산을 하기에 바쁘고, 매수 예정자들은 혹시 집값이 하락하진 않을까 눈치를 보고 있는 상황이에요.

 

하지만 '12.16 주택시장 안정화 방안'에 대해서 키움증권은 부동산 대책의 효과는 제한적일 것이라 분석하기도 했어요. 서영수 키움증권 연구원의 말에 의하면 "상승률은 다소 둔화됐지만 최근 투기수요가 많았던 부산, 대전, 경기 지역이 높은 매매가격 상승률을 기록했고, 반면 주택시장 장기 침제 지역으로 주택가격 하락 위험이 컸던 울신, 경남 지역의 매매가격 상승률이 둔화됐으며 전남, 전북, 강원, 경북 지역은 하락 추세가 확대됐다"고 전하기도 했어요.

 

'12.16 주택시장 안정화 방안'이 장기 침제 지역인 지방 아파트 시장에 오히려 더 많은 악영향을 미친 것인데요. 향후 부동산 정책의 제약 요인이 되진 않을까 우려스럽긴 하네요.    

자~ 여기까지! 오늘은 주택담보대출은 무엇인지 간략히 알아보고 2019년 12월 16일 발표된 '12.16 주택시장 안정화 방안'에 대해 살펴봤어요. 최대한 쉽게 설명해보려 했는데 잘 전달 되었는지 모르겠네요. 오늘도 제 블로그를 방문해 주셔서 정말 감사드려요~ 저는 다음에도 쉽고, 알찬 내용의 포스팅으로 인사드릴게요~ 남은 하루도 행복한 시간 보내세요 ^^